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中國版REITs進化論:鵬華萬科公募REITs交易結構解密
信息來源:21世紀經濟報道發布日期:2015-06-25 17:08:00
相比較私募REITs,公募REITs更能有效地擴大投資人范圍,加強不動產并購定價的市場性,實現全流程的透明度。以公募基金為載體,直接投資于有持續穩定現金流和資本增值可能的基礎不動產項目公司,是目前實現具有國外成熟市場REITs投資等同效應的最佳途徑。
 
如果有一款基金產品只需100000元,就可分享出租率100%、定位為高端寫字樓的前海萬科企業公館的租金收益,你愿意買嗎?
 
有很多投資者對此表示出了興趣。6月26日,國內首只公募REITts——鵬華前海萬科REITs將正式公開發行,發行期間單個投資者的單筆認購門檻為10萬元,在產品成立并上市后,在二級市場則10000元即可參與交易。
 
“分享頂級商業物業租金收益機會。”這是鵬華基金為投資者帶來的新型投資工具。鵬華基金副總裁高鵬認為,相比較私募REITs,公募REITs更能有效地擴大投資人范圍,加強不動產并購定價的市場性,實現全流程的透明度。
 
同時,以公募基金為載體,直接投資于有持續穩定現金流和資本增值可能的基礎不動產項目公司,是目前在中國REITs稅法和證券法尚缺乏明確的條例指引的現狀下,實現具有國外成熟市場REITs投資等同效應的最佳途徑。
 
首只公募REITs交易細節
 
據產品資料,鵬華前海萬科REITs是一只封閉式混合型發起式基金,基金的部分資產,將通過增資方式持有目標公司50%的股權至2023年7月24日,獲取自2015年1月1日起至2023年7月24日期間前海企業公館項目100%的實際或應當取得的除物業管理費收入之外的營業收入。
 
目標公司全稱為深圳市萬科前海公館建設管理有限公司,受讓前海投控與萬科企業轉讓的2015年1月1日起至2023年7月24日止的前海企業公館項目100%收益權。
 
前海企業公館分為特區館區和企業公館區。特區館區包含一座約為12000平方米的特區館,企業公館區包含36棟建筑面積約200至1600平米不等的企業公館、一座約3300平米的商務中心、約3000平米的商業配套以及約6000平米的半地下停車場。
 
截至2015年3月,前海企業公館已簽約或確認入住意向的面積比例已達到100%。
 
除此之外,鵬華前海萬科REITs還投資固定收益類產品。其投資組合比例為:投資于確定的、單一的目標公司股權的比例不超過基金資產的50%,投資于固定收益類資產、權益類資產等的比例不低于基金資產的50%。
 
萬科高級副總裁兼董秘譚華杰對21世紀經濟報道記者表示,這款產品主要是在兩個方面取得突破,第一它是一個公募REITs,第二它確實是針對房地產資產的收益,是第一次跟房地產有關系的。而以往國內所謂的REITs,實際上都還是房地產信托。
 
鵬華基金副總裁高鵬撰文表示,當前,中國的房地產信托基金以債權為主,募集資金用于房地產開發,還款主要依靠房地產項目銷售產生的現金流,其實質是貸款性質的項目融資,信托只是充當結構化融資的載體,與國際通行的REITs以長期持有并經營房地產的模式完全不同。
 
截至目前,中國市場上出現的類REITs產品有好幾個。其中,號稱首只REITs的中信啟航,仍是私募性質;而萬達“穩賺1號”、高和中投保產品是與互聯網金融相結合的,通過互聯網平臺將份額進行分拆,避開200人份額的限制。但其不能上市,因此不能稱為REITs。
 
就投資人認購門檻而言,鵬華前海萬科REITs作為公募產品的創新試點,10萬元即可認籌;而中信啟航門檻較高,優先級最低認購額度為300萬,劣后級最低認購額度為100萬。作為互聯網金融產品,萬達“穩賺1號”1000元即可認購;高和中投保門檻也是1萬元。
 
期限和流動性方面,鵬華前海萬科REITs基金在10年存續期內將采用封閉式運作方式,這能夠有效保證基金在存續期對標的公司權益的投資持續性。基金成立后,場內份額可在深圳證券交易所上市交易,給持有人提供流動性便利。
 
中信啟航為5年期產品,在深圳交易所掛牌,由于只能是合格投資人參與認購和交易,因此流動性較弱。萬達“穩賺1號”是7年期的產品,為了化解流動性和期限難題,產品成立3個月后即可在快錢平臺上進行撮合轉讓;高和中投保類REITs為1年期產品,成立之后即可通過網金社(阿里巴巴旗下的平臺之一)平臺進行變現轉讓。
 
業內人士指出,相較而言,鵬華前海萬科REITs上市后,其流動性更好。
 
風控機制的創新
 
據悉,鵬華前海萬科REITs將采用現金分紅方式,在滿足分紅條件的前提下,基金收益每年至少分配一次;每年基金收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤的90%。
 
投資者更關心收益率和風控。鵬華前海萬科REITs的風險收益特征介于債券型和股票型基金之間。作為前海的首只創新REITs金融產品,前海金融控股有限公司以自有資金或其指定機構認購本基金份額3億份(不包括利息折算的基金份額),自合同生效之日起2年內不得轉讓。
 
同時,深圳萬科也將開立保證金賬戶,一次性存入不低于2000 萬元的保證金并確保每年維持不低于這個水平,此外萬科獲得的超額收益分成部分(為了更好實現利益綁定,基金對萬科超出預期的運營結果實行超額收益部分分成機制,有利于項目后續的良好運營),也將存入保證金賬戶。若目標公司實際業績收入低于當期業績比較基準的,深圳萬科應以保證金賬戶資金余額為限按兩者的差額向基金進行支付。
 
“萬科承諾一定額度的運營保證金,運營不好萬科補貼,是一種間接的兜底方法,也是與超額收益分成相對應的。”接近萬科的人士表示。
 
相比較而言,萬達“穩賺1號”最后也是由萬達自己兜底回購;中信啟航主要靠基礎資產分級來完成優先級的信用增級,劣后級無兜底收益;高和類REITs則由中投保提供本金及預期收益增信保障。
 
鵬華萬科REITs募集上限為30億。其中,基石投資人前海金控將以自有資金或其指定機構認購3億份(不包括利息折算的基金份額),自基金合同生效之日起2年內不得轉讓。同時,鵬華基金將以自有資金認購1000萬份(不包括利息折算的基金份額),自基金合同生效之日起3年內不得轉讓。基石投資人或其指定機構,以及基金管理人認購的基金份額(不含利息折算份額)不參與超限當日的比例配售。
 
鵬華方面表示,鵬華萬科REITs是在封閉運作期內投資于目標公司股權,以獲取商業物業租金收益為目標,因此與股票型基金和債券型基金有不同的風險收益特征,預期風險和收益高于債券型基金和貨幣型基金,低于股票型基金。
 
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